Tôi đặt một nửa giá trị ròng của mình vào các khoản đầu tư này

unnamed

Tôi đặt một nửa giá trị ròng của mình vào các khoản đầu tư này

66 Views
Tóm lược
    • Hầu hết các nhà đầu tư phân bổ phần lớn vốn của họ vào cổ phiếu và trái phiếu riêng lẻ và chỉ đầu tư một ít vào tài sản thực thay thế.
    • Tôi làm ngược lại và tin rằng hầu hết các nhà đầu tư cá nhân sẽ làm tốt hơn nếu họ đầu tư một phần lớn danh mục đầu tư của họ vào tài sản thực.
    • Tôi đặt ra luận điểm của mình cho tài sản thực và trình bày 3 vị trí lớn của tôi.

Vào cuối năm 2019, tôi đã viết anarticlein mà tôi giải thích rằng cổ phiếu và trái phiếu riêng lẻ có thể không phù hợp với các nhà đầu tư cá nhân DIY.

Trái phiếu rất dễ loại trừ vì chúng trả gần như không có gì và không bảo vệ chống lại lạm phát. Các nhà đầu tư cá nhân trung bình không có khả năng kiếm được kết quả thỏa mãn từ danh mục đầu tư trái phiếu vào năm 2020.

Mặt khác, các vấn đề với các cổ phiếu riêng lẻ phức tạp hơn một chút. Họ có thể tạo ra tổng lợi nhuận cao, nhưng thực tế họ hiếm khi làm cho các nhà đầu tư cá nhân. Họ trả ít hoặc không có thu nhập, họ rất dễ biến động, và họ rất phức tạp để hiểu.

Kết quả là, bạn có khả năng cuối cùng sẽ mất kiên nhẫn và bán cổ phiếu của bạn, thường là vào thời điểm rất không thuận lợi. Theo một nghiên cứu của J.P Morgan (JPM), các nhà đầu tư cá nhân đã kiếm được 1,9% lợi nhuận hàng năm trong 20 năm qua:

Vì vậy, rõ ràng, đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu riêng lẻ không hiệu quả đối với các nhà đầu tư cá nhân trung bình. Tuy nhiên, mọi người quá tự tin và muốn nghĩ rằng họ là đặc biệt. Họ chắc chắn sẽ làm tốt hơn nhiều so với trung bình.

Tôi sẽ rất chắc chắn về điều đó. Nếu bạn suy nghĩ hợp lý trong một giây, bạn sẽ cần phải có lợi thế hơn những người tham gia thị trường khác để kiếm được lợi nhuận vượt trội. Nhưng thực tế, bạn không thể là một chuyên gia trong nhiều doanh nghiệp khác nhau. Rất khó để thành công trong kinh doanh. Thực tế là hầu hết các chủ doanh nghiệp thất bại chỉ trong vài năm. Tuy nhiên, bằng cách nào đó, tất cả những người đầu tư vào cổ phiếu đột nhiên nghĩ rằng họ là một loại bậc thầy kinh doanh có thể hiểu các sản phẩm tiêu dùng, sản xuất năng lượng, dược phẩm và nhiều doanh nghiệp phức tạp khác.

Đối với tôi, điều này giống như đầu cơ hơn là đầu tư. Trong thực tế, bạn có ít kiến ​​thức về những gì sở hữu và bạn đang đặt cược vào sự đánh giá cao của một cái gì đó mà bạn hầu như không hiểu chính mình.

Đến từ một nền tảng công bằng tư nhân, tôi không bao giờ hiểu sự hấp dẫn của phương pháp đó. Tôi tin rằng cổ phiếu là phương tiện đầu tư tuyệt vời, nhưng tôi tin rằng phần lớn độc giả Seeking Alpha sẽ làm tốt hơn nhiều với S & P500 ETF (SPY) truyền thống hoặc một cái gì đó tương đương. Tôi đầu tư một lượng lớn danh mục đầu tư của mình vào cổ phiếu thông qua các quỹ ETF, nhưng phần hoạt động của danh mục đầu tư của tôi được đầu tư ở nơi khác.

Vậy nếu không phải là cổ phiếu và trái phiếu, tôi sẽ đầu tư vốn vào đâu?

Tài sản thực.

Tôi đầu tư khoảng 50% toàn bộ danh mục đầu tư của mình vào các khoản đầu tư tài sản thực tế khác nhau như tài sản thương mại, sân bay, đường ống năng lượng, cối xay gió, mỏ, đường sắt, v.v. Bất cứ điều gì hữu hình và là một phần thiết yếu của cơ sở hạ tầng của chúng tôi:

Không giống như cổ phiếu và trái phiếu, đầu tư tài sản thực tế mang lại thu nhập cao hơn nhiều, biến động thấp hơn và thậm chí tổng lợi nhuận dài hạn lớn hơn.

Ví dụ, cho đến ngày nay, bạn có thể mua một tài sản cho thuê ròng Dollar General (DG) với hợp đồng thuê 10 năm với lãi suất 7%, tài trợ một nửa với khoản thế chấp 4% và kiếm được 10% tiền mặt khi hoàn trả. Thêm vào đó chỉ là một vài điểm phần trăm tăng trưởng và bạn nhận được tổng cộng 12-15% lợi nhuận hàng năm:

Đây là một khoản đầu tư có dòng tiền cao với khả năng chống lạm phát và chống suy thoái kinh tế. Mọi người cần phải ăn và kinh doanh DG, trong lịch sử đã hoạt động tốt trong thời kỳ khủng hoảng khi mọi người cắt giảm ngân sách và tìm kiếm những món hời. Chủ sở hữu tài sản kiếm được một kiểm tra tiền thuê ổn định và thích tăng trưởng một chữ số thấp trong thời gian dài.

Tôi không biết về bạn, nhưng tôi tin rằng đây là một khoản đầu tư hấp dẫn hơn nhiều so với hầu hết các cổ phiếu và trái phiếu khác:

  • Nó đơn giản.
  • Đó là dự đoán.
  • Nó là chống suy thoái.
  • Nó trả rất nhiều thu nhập.

Và quan trọng nhất, nó cảm thấy như một khoản đầu tư thực sự và không giống như một hoạt động đầu cơ sẽ khiến bạn cuối cùng mất kiên nhẫn.

Tài sản Dollar General này tất nhiên chỉ là một ví dụ. Bạn cũng có thể đầu tư vào cộng đồng căn hộ, khu công nghiệp, năng lượng, đất rừng, bằng gỗ hoặc bất cứ thứ gì khác hữu hình. Thị trường bất động sản lớn hơn nhiều so với thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư bỏ qua tất cả cùng nhau:

Nhưng có một vấn đề. Mua tài sản duy nhất đó có thể khiến bạn mất vài triệu. Trừ khi bạn có một danh mục đầu tư 100 triệu đô la, bạn sẽ không bao giờ đạt được sự đa dạng hóa đủ bằng cách mua tài sản trực tiếp.

Vậy làm thế nào để bạn đầu tư vào tài sản thực sự?

Giao dịch công khai các công ty bất động sản.

Ngày nay, tồn tại các cấu trúc doanh nghiệp được ưu đãi về thuế cho phép các nhà đầu tư cá nhân truy cập vào các khoản đầu tư tài sản thực mà không cần phải thực sự ra ngoài và mua tài sản.

Với REITs, hoặc Ủy thác đầu tư bất động sản, bạn có thể đầu tư vào hàng trăm tài sản Dollar General như vậy và đa dạng hóa một cách thích hợp giống như cách bạn sẽ đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào khác - thông qua việc mua cổ phiếu.

Hơn nữa, không giống như các cổ phiếu thông thường, REIT phải trả 90% thu nhập chịu thuế của họ bằng cổ tức cho các cổ đông. Do đó, cổ tức rất đáng kể và giúp bạn kiên nhẫn.

REITs đã tồn tại trong nhiều thập kỷ và luôn vượt trội so với cổ phiếu và trái phiếu thông thường trong thời gian dài:

Nói một cách đơn giản, REITs kết hợp lợi ích của cổ phiếu (chi phí giao dịch thấp, thanh khoản, quản lý) và bất động sản (năng suất cao, lợi nhuận vượt trội, bảo vệ lạm phát) thành một chiếc xe đẹp.

Nhưng ở đây những người hoài nghi có thể nói:

REITs cũng là cổ phiếu, và họ đã gặp sự cố gần đây?

Và câu trả lời cho điều đó sẽ là có. REITs là các khoản đầu tư bất động sản được giao dịch dưới dạng cổ phiếu. Do đó, đôi khi chúng có thể khá biến động và điều này đặc biệt đúng khi đại dịch xảy ra trên thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù thỉnh thoảng có biến động cao, cần lưu ý rằng REITs trong lịch sử luôn luôn phục hồi sau các cuộc khủng hoảng trong quá khứ và theo dõi hiệu suất của thị trường bất động sản trong thời gian dài.

Nói cách khác, họ hành xử giống như cổ phiếu trong ngắn hạn, nhưng tương quan với thị trường bất động sản trong dài hạn. Một nghiên cứu củaCohen & Steers (CNS) đã xác nhận điều này khi nhận thấy rằng lợi nhuận của REITs và bất động sản gần như được hợp nhất một cách hoàn hảo trong thời gian dài. Điều này không thực sự đáng ngạc nhiên khi bạn cho rằng REITs không sở hữu bất cứ thứ gì khác ngoài bất động sản.

Bây giờ, điều thú vị là sự biến động cao hơn của REITs thường có thể dẫn đến cơ hội rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư tích cực.

Ví dụ, ngay bây giờ tồn tại REITs giao dịch chỉ với 50 xu trên đồng đô la. Nói cách khác, mỗi đô la đầu tư mang lại cho bạn 2 đô la giá trị bất động sản.

Thị trường công cộng rất quan tâm đến việc đóng cửa kinh tế vì nó sẽ gây ra một số đau khổ cho REITs trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu bạn nhìn vào bức tranh lớn hơn, đây là một cơ hội tuyệt vời để tải lên REITs trong khi chúng được giảm giá sâu.

Cơ hội lịch sử để mua tài sản thực giảm giá thông qua thị trường công cộng

Hiện tại, REIT có giá gần mức thấp nhất trong 10 năm. Bây giờ điều thú vị là đồng thời, cổ phiếu và trái phiếu được định giá ở mức gần mức cao nhất trong 10 năm.

Cổ phiếu được định giá ở mức định giá cao hơn 30% so với mức trung bình lịch sử ngay cả khi chúng ta rơi vào suy thoái nghiêm trọng. Hầu như bất cứ ai cũng đồng ý rằng điều này khá tốn kém và rủi ro:

Trái phiếu không tốt hơn. Kho bạc 10 năm đã trả lại với lãi suất 0,6%, dẫn đến lợi nhuận âm sau thuế và lạm phát:

                                            Data byYCharts

Cổ phiếu và trái phiếu được định giá phong phú, trả ít thu nhập và cung cấp biên độ an toàn tối thiểu trong một môi trường rủi ro.

So sánh, REIT và các tài sản thực khác có giá định mức thấp trong lịch sử với mức chênh lệch lợi suất cao nhất trong hơn 10 năm:

Điều gì sẽ xảy ra khi tất cả các nhà đầu tư thiếu năng suất quay trở lại REITs để tạo thu nhập?

Không cần phải có một thiên tài để hiểu đây là một thiết lập rất tích cực cho REITs. Nhưng donith lấy điều này chỉ từ tôi.Brookfield (BAM), một trong những công ty cổ phần tư nhân lớn nhất thế giới, dự đoán một sự thay đổi lớn từ trái phiếu và cổ phiếu sang đầu tư tài sản thực.

Nó lưu ý rằng nhu cầu đối với tài sản thực đã tăng rất đáng kể kể từ năm 2000 và nhu cầu này sẽ chỉ tăng tốc khi chúng ta đang ở trong một thế giới lãi suất 0%. Vốn tổ chức theo đuổi đầu tư tài sản thực đã tăng 30 nghìn tỷ đô la trong 10 năm qua và dự kiến sẽ có thêm 45 nghìn tỷ đô la trong thập kỷ tới:

Với lãi suất dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức gần 0% trong nhiều năm tới, tài sản thực là sự thay thế duy nhất còn lại để tạo thu nhập rất cần thiết.

Chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư tự định vị ngày hôm nay sẽ thu được lợi nhuận từ sự vội vã này đối với tài sản thực khi các nhà đầu tư trả giá. Sự lây lan năng suất của REITs không bền vững ở các mức này. Đó là mức cao nhất mà nó từng có ngoại trừ cuộc khủng hoảng tài chính lớn. Khi nó trở về mức trung bình lịch sử, một số REIT có tiềm năng tăng 50-100%. Chúng tôi thảo luận về một số trong những cơ hội dưới đây:

Lợi nhuận từ tài sản vội vàng đến tài sản thực: Danh mục tài sản thực

Chúng tôi hiện đang sở hữu 24 khoản đầu tư bất động sản vào Danh mục đầu tư cốt lõi của chúng tôi tại Chủ nhà có năng suất cao. Đây chủ yếu là REIT hoặc các công ty đại chúng tương tự khác được giảm giá sâu và mang lại tiềm năng tăng trưởng đáng kể trong quá trình phục hồi.

Chúng đại diện cho những gì chúng tôi tin là cơ hội đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay. Dưới đây chúng tôi ngắn gọn làm nổi bật ba trong số họ:

STORE Capital (STOR) là một REIT cho thuê ròng với danh mục hơn 2.500 bất động sản, từ các cửa hàng cải thiện nhà đến trạm xăng, phòng tập thể dục, nhà thuốc, nhà hàng và các cửa hàng bán lẻ cần thiết, dịch vụ và giá trị khác. Điều thú vị ở đây là STOR đã cho thuê 13 năm với mức tăng tiền thuê theo thỏa thuận trước. Do đó, STOR dự kiến ​​sẽ tạo ra dòng tiền ổn định trong những năm tới, ngay cả khi chúng ta rơi vào suy thoái kéo dài. Người thuê của nó cũng được hưởng bảo hiểm tiền thuê mạnh ~ 2,5 lần và do đó, ngay cả khi lợi nhuận của họ giảm đi phần nào trong thời gian ngắn, họ vẫn có thể thực hiện thanh toán tiền thuê.

STOR cũng có bảng cân đối đánh giá BBB vững chắc và quản lý blue-chip với hồ sơ theo dõi về sự vượt trội đáng kể. Tuy nhiên, do lo ngại gần hạn, STOR hiện có giá chỉ bằng một nửa so với trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng. Tỷ lệ cổ tức 6,5% dự kiến ​​sẽ duy trì bền vững và cổ phiếu có tỷ lệ tăng 80% khi họ trở lại mức cao gần đây.

Medical Properties Trust (MPW) là một REIT chăm sóc sức khỏe với Danh mục đầu tư> 300 bệnh viện. Đây là REIT duy nhất chuyên về bệnh viện, có thể là những khoản đầu tư sinh lợi rất cao. MPW luôn có khả năng có được những khoản này với lãi suất cao 7-9% và với các hợp đồng thuê dài cung cấp sự tăng trưởng dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được, ngay cả trong cuộc khủng hoảng ngày nay. Mô hình kinh doanh chống suy thoái kinh tế và MPW có bảng cân đối kế toán mạnh để thúc đẩy tốc độ tăng trưởng hàng năm 5-10%.

Công ty hầu như không bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng gần đây, nhưng nó đã giảm liên kết với các REIT khác và hiện giao dịch với dòng tiền chỉ 11 lần và trả lãi suất cổ tức 6% phòng thủ được bảo hiểm tốt. Khi MPW trở lại mức cao gần đây, nó có tiềm năng tăng 40%.

AvalonBay Cộng đồng (AVB) là một trong những REIT lớn nhất trên thế giới. Nó có vốn hóa thị trường> 20 tỷ đô la và sở hữu ~ 300 cộng đồng căn hộ, chủ yếu nằm ở các thị trường ven biển mạnh mẽ.

Đây là những cộng đồng loại A có nhu cầu cao. Nơi trú ẩn là rất cần thiết, ngay cả trong thời kỳ suy thoái, và đặc biệt là trong thời gian khóa bắt buộc. AVB đã không gặp vấn đề lớn trong việc thu tiền thuê nhà, ngay cả khi tất cả các cuộc đàm phán về đình công thuê nhà.

AVB kết hợp các tài sản phòng thủ này với bảng cân đối xếp loại A để tạo ra dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được. Nó có một hồ sơ theo dõi tăng trưởng cổ tức hàng năm ~ 5% và chưa bao giờ, cắt giảm cổ tức của nó, ngay cả trong năm 2008-2009.

Nó hiện được định giá với tỷ lệ cổ tức 4.2% và chúng tôi ước tính rằng nó có tiềm năng tăng 50% trong quá trình phục hồi:

STOR, MPW và AVB chỉ là ba ví dụ trong số nhiều người khác. Chính bằng cách đầu tư vào loại cơ hội tài sản thực tế này, chúng tôi có thể tạo ra gần 800 đô la mỗi tháng thu nhập cổ tức từ Danh mục đầu tư 120.000 đô la:

So với các trái phiếu và cổ phiếu khác, Danh mục tài sản thực của chúng tôi có giá rất cơ hội. Nó giao dịch với dòng tiền dự kiến chỉ 7 lần và chiết khấu 50% so với giá trị hợp lý ước tính.

Tại High Yield Landlord, chúng tôi đã định vị Danh mục đầu tư của mình để kiếm lợi nhuận từ sự vội vàng dự đoán đối với tài sản thực. Các nhà đầu tư tổ chức đã định vị lại danh mục đầu tư của họ và bây giờ bạn có cơ hội để làm điều đó trước họ.

Bạn có định vị lợi nhuận từ tài sản vội vàng đến tài sản thực của các nhà đầu tư thiếu năng suất không?

AtHigh Yield Landlord, chúng tôi đã định vị danh mục đầu tư của mình để phát triển mạnh trong môi trường phát triển nhanh chóng ngày nay. Chúng tôi là Dịch vụ được xếp hạng số 1 cho các nhà đầu tư thực sự về Tìm kiếm Alpha với hơn 1.800 thành viên trên tàu.

Chúng tôi dành 1000 giờ và hơn 50.000 đô la mỗi năm để nghiên cứu thị trường Tài sản thực để có cơ hội đầu tư sinh lợi nhất và chia sẻ kết quả với bạn với một phần rất nhỏ chi phí.

 

Nguồn: Seeking Alpha 

To get the trading signals earlier, go to our signals site to register

Or for earlier access, download the Android App at